APARTIR DE QUEL AGE peut-on mettre son bien immobilier (maison, appartement,) en #viager ? La loi n’impose pas de limite d’âge pour mettre son
Sylvaine Bonjour, Faut-il acheter en viager, oui ou non avis forum conseil et témoignage ? Si vous avez eu une expérience dans ce sens récemment j'apprécierais que vous partagiez ici vos retours. Je suis actuellement en train de me poser des questions pour savoir si cela vaut le coup ou non. Merci par avance Sylvaine Sunny 65 Message » 31 mai 2020, 1033 Le viager est un contrat assez souple qui permet de répondre à différentes stratégies patrimoniales. Sans généraliser, je dirais que le viager occupé peut être une bonne solution si votre imposition est importante et que vous souhaitez investir dans un placement qui vous versera des rentes à terme. Vous choisirez dans ce cas une espérance de vie du vendeur en cohérence avec vos besoins financiers futurs. Pendant la phase de versement de rentes au vendeur, vous ne serez pas fiscalisé. Vous profiterez également d'une potentielle revalorisation du bien immobilier sur cette période. Si le but est de vous constituer un patrimoine à partir du viager, je vous conseille de privilégier plusieurs petits viagers qu'un gros. Ne choisissez pas des vendeurs trop jeunes moins de 70 ans ou trop vieux plus de 90 ans. Trop jeune, il existe un risque de longévité non anticipé dans le barème viager permettant de calculer les rentes viagères. Si le vendeur est trop vieux et qu'il vit plus longtemps qu'anticipé, vous explosez le montant des rentes payé. Paul Orléans Message » 31 mai 2020, 1110 Les vendeurs en viager sont plus nombreux que les acheteurs. L'offre est très largement supérieure à la demande. Ce type de marché profite donc aux acheteurs. Les prix des vendeurs sont parfois en totale incohérence avec les prix du marché sur-évaluation. Il ne faut donc pas hésiter à négocier le prix du bien et à utiliser des barèmes viagers à jour pour ne pas sous estimer l'espérance de vie du ou des vendeurs. Un viager libre peut convenir à une personne ne pouvant pas ou ne souhaitant pas recourir au crédit. Les sites spécialisés parlent souvent d'un montant de bouquet moyen de 30% de la valeur vénale du bien. Après avoir échangé avec un spécialiste, la réalité serait différente le bouquet moyen pratiqué est plutôt autour des 10%. Encore une fois, vous pouvez négocier un viager occupé ou libre. N'hésitez pas à demander un bouquet plus faible. Bien sûr, cela aura pour effet d'augmenter mécaniquement la rente. Acheter en viager peut intéresser surtout ceux qui ne veulent ou ne peuvent pas emprunter les taux sont pourtant bas mais chacun ses choix ou ses obligations...Dans ce cas il faut avoir 30% d'apport et pouvoir payer la rente jusqu'à la mort du vendeur. On peut aussi envisager l'achat en viager comme un placement d'épargne, en espérant qu'il ne dure pas trop longtemps. Les meilleurs conseils pour acheter en viager, vous les trouverez auprès des notaires, certains en voient plus que d'autres. C'est une décision qui ne doit pas être prise à la légère. Petrus Oise Message » 31 mai 2020, 1128 L'acheteur d'un bien immobilier en viager doit savoir que le calcul de la rente est fait d'après l'âge du vendeur. Plus il vend tôt, moins la rente est élevée donc ce n'est pas forcément hyper intéressant pour lui. Pour l'acheteur cela peut être un sacré coup de poker si le vendeur jeune meurt rapidement. J'ai fait une bonne affaire car les propriétaires du viager sont décédés accidentellement en pleine force de l'âge. Dire si acheter en viager est une bonne affaire ou pas, est très délicat. Cela peut l'être si la durée de vie du vendeur est courte après l'achat, mais cela peut être onéreux dans le cas contraire. Moi je n'aime pas ce côté morbide de la transaction. Souhaiter la mort de quelqu'un, ce n'est pas mon truc. Perrine Le Havre Message » 31 mai 2020, 1140 A mon avis, pour avoir réalisé un achat en viager, je peux vous dire que cette opération offre de nombreux avantages sur la fiscalité -l'acheteur ne paie ni la taxe foncière ni la taxe sur les ordures ménagères, c'est le vendeur qui paye ces taxes . Par contre, le bien acheté en viager entre dans le patrimoine de l'acheteur et il est taxable à l'Impôt sur la Fortune Immobilière, IFI. L'acheteur doit déclarer la valeur de la nue-propriété mais il peut déduire le montant de la capitalisation des rentes à verser. Je pense avoir réalisé une bonne opération lors de l'achat en viager, avant la bulle immobilière, d'un petit appartement parisien. Mais le marché peut vite se retourner. Gabriel VP Message » 31 mai 2020, 1249 Le viager est effectivement un sujet assez complexe et il est préférable d'être accompagné par des professionnels. Personnellement, j'ai acquis un viager très modeste valeur du bien inférieure à 100k€ et j'ai rencontré beaucoup de difficultés pour obtenir des informations claires auprès des professionnels. Je vous conseille donc de vous rapprocher d'un notaire ayant déjà réalisé ce type de transaction. Dans tous les cas, si vous vous faites correctement accompagné, un viager est rarement peu rentable. La rentabilité d'un viager occupé est d'environ 8% et s'explique principalement par la décote du bien du au droit d'usage et d'habitation conservé par le vendeur. Même si le vendeur vit plus longtemps que son espérance de vie au moment de la transaction, n'oubliez pas que le cours de l'immobilier est globalement haussier. Au moment de la date théorique de décès du vendeur, la valeur du bien sera très probablement bien supérieure à la valeur d'achat. Payer quelques années supplémentaires ne remettra donc pas en question la rentabilité globale de l'opération. Nicole Sucy en Brie Message » 31 mai 2020, 1303 Ma question est différente l'investissement dans un viager occupé est il rentable ou pas ? J'imaginais acheter un viager libre pour le mettre en location opération presque transparente pour moi mais c'est assez rare à trouver. Pour le viager occupé, le cheminement n'est pas le même. Pendant toute la durée de vie du vendeur, on a la rente à payer et les travaux je ne sais pas si on peut faire un montage avec déficit foncier dans ce cadre ?, il faut vraiment que cela ne dure pas trop longtemps pour être rentable. Difficile à prendre comme décision, mieux vaut être conseillé par un habitué professionnel... Yan London Message » 31 mai 2020, 1407 Le mieux serait de trouver une personne qui a déjà acheté en viager un bien immobilier. Seuls les témoignages de vécu peuvent être utiles plus que la théorie ou les hypothèses. Comme on est obligé de passer par un notaire, c'est déjà une sécurité ; tout comme le calcul de la rente qui est encadré, mais il y a surement des subtilités que l'on découvre lors du passage à l'acte. Cela reste un investissement immobilier à bien réfléchir. Personnellement, je suis expatrié et je cherche à investir en France pour ma retraite. Je ne suis donc pas pressé. Cerise Gâtinais Message » 31 mai 2020, 1427 Est ce intéressant d'acheter une villa en viager ? Je voudrais connaître le pour et contre. A vrai dire, je préférerais une vente à terme comme ça il y a moins d'inconnus sur la durée du contrat. Je voudrais faire un placement immobilier pour mon fils en bas âge et j'ai trouvé quelques annonces sympas. Il y a un bouquet avec frais d'agence inclus puis une rente de 1000€ par mois. Je ne sais pas s'il faut préférer un viager ou une vente à terme. Martial Nancy Message » 31 mai 2020, 1441 J'aimerais faire l'achat d'un logement en viager sans bouquet. A votre avis, c'est possible ? Je sais que le bouquet n'est pas obligatoire mais qu'il est fixé en accord entre le vendeur et l'acheteur. Dans ce cas, croyez vous qu'un vendeur accepte de vendre sans bouquet ? J'imagine que le vendeur doit être jeune et en bonne santé dans ce cas... mais n'a t il pas trop à perdre fiscalement car il sera imposé sur les rentes alors qu'il ne l'était pas sur le bouquet...Bref, je cherche la pépite, un viager libre, sans bouquet ! Invité Message » 31 mai 2020, 1503 Lul2 Message » 31 mai 2020, 1525 Moi j'aimerais vraiment me faire un complément de revenus car en tant que travailleur indépendant, j'ai une tout petite retraite. Je n'ai pas d'enfant donc pas de successeur à qui mon bien pourrait faire défaut. J'aimerais vivre le mieux possible et en profiter. A quel âge peut on vendre sa maison ou son appartement en viager ? Est ce imaginable à 65 ans ? J'imagine que trouver un acheteur ou débirentier sera plus difficile. J M Message » 31 mai 2020, 1554 Ma femme et moi hésitions aussi à acheter en viager. Nous avons fait quelques recherches et sommes tombés dans le Figaro sur Monetivia, une entreprise qui fait une sorte de "viager" sécurisé, un achat de nue-propriété qui, grosso modo, couvre contre le risque que le crédirentier décède à 120 ans comme Jeanne Calment avec un partenariat avec Allianz. Il n'y a pas de rente à payer, seulement un bouquet. Au final, nous avons acheté un appartement pour la moitié de sa valeur. Cette solution me semble beaucoup plus sécurisée que le viager classique. Vincent de Strasbourg Message » 31 mai 2020, 1605 Je vous conseille vivement d'échanger avec un spécialiste, une agence immobilière qui ne fait que ça peut être. C'est un montage assez complexe dans le lequel le montant des rentes peut être réévaluer dans plusieurs cas départ en maison de retraite du vendeur et libération du bien, mort de l'une des deux têtes sur lesquelles reposent le viager, index d'inflation etc. Les avantages et les inconvénients du viager pour l'acquéreur sont à étudier de près et même si l'on peut espérer acquérir un bien moins cher, ce n'est pas sans risque ! vg Message » 31 mai 2020, 1719 Yan London a écrit Le mieux serait de trouver une personne qui a déjà acheté en viager un bien immobilier. Seuls les témoignages de vécu peuvent être utiles plus que la théorie ou les hypothèses. Comme on est obligé de passer par un notaire, c'est déjà une sécurité ; tout comme le calcul de la rente qui est encadré, mais il y a surement des subtilités que l'on découvre lors du passage à l'acte. Cela reste un investissement immobilier à bien réfléchir. Personnellement, je suis expatrié et je cherche à investir en France pour ma retraite. Je ne suis donc pas pressé. J'ai acheté un viager en 2011 2 têtes le monsieur est décédé il y a 9 mois, la dame doit être mise sous tutelle, cela fait un an que j'attends de récupérer ma maison, elle est vide, la dame en EHPAD et ne pourra revenir dans la maison, j'attends le juge des tutelles, il manque souvent dans les ventes une clause qui indique si la personne va en maison de retraite au bout de 6 mois le DUH et annulé..... Faire attention au contrat de vente .... Gabriel VP Message » 31 mai 2020, 1802 Je voudrais savoir comment acheter en viager libre ? A qui m'adresser ? Est ce que certaines agences immobilières sont spécialisées ? Je cherche des conseils pour acheter car je suis fiché bancaire mais j'ai malgré tout des revenus qui pourraient me permettre d'acheter. Comme c'est pour une habitation principale, j'aimerais occuper le bien. Idéalement, il faudrait que ce soit une résidence secondaire qui soit en vente ou alors que le propriétaire soit en maison de retraite. Merci de votre aide. Invité Message » 31 mai 2020, 1933 Je suis viagériste de métier, et sans vouloir dresser une liste exhaustive je lis pas mal de faux points sur ce post par exemple que l'acquéreur ne paye pas la taxe foncière sauf clause particulière. Et si, il est avantageux de vendre en viager même lorsque l'on a 65 ans. Et mieux vaut ne pas attendre un simple calcul du cumul de la rente vous montre bien que vous y gagnez, même avec une rente de 50 euros plus faible. Et si, l'achat en viager est un très bon investissement et si et si seulement si c'est bien fait, il est pratiquement impossible pour l'acquéreur d'être perdant. Et Madame Calmant est un faux exemple elle les passait où toutes ses interviews ? en maison de retraite. Elle avait donc laissé son bien aux acquéreurs qui durant toute sa vie ont pu louer son appartement ils l'ont même habité un moment. Et preuve qu'ils en étaient très contents, ils ne l'ont pas revendu ils auraient tout à fait pu. Sophia123 Message » 31 mai 2020, 2054 J’ai acheté un viager sur 2 têtes il y a 7 ans, actuellement les vendeurs ont 80 et 82 ans et je pense que même si ils vivent encore 10 ans j’ai fait une bonne affaire. Bouquet 30000 € rente mensuelle 500 € Frais de notaire 15000€ Valeur réelle 330000€ Valeur à l’achat occupée pour calcul rente 260000€ Effectivement la taxe foncière est à ma charge sauf ordures ménagères. Invité Message » 31 mai 2020, 2109 Pour nous le viager tourne au cauchemar. Maison à 1 rue de chez nous valeur 120 000 euros dame de 87 ans, bouquet 25000 euros, 12000 euros d'agence et 5000 euros de notaire. N'étant pas loin nous avons rendu de petits services à la dame seule et sans aucune famille de surcroît mal voyante. Puis plus les mois ont passé plus elle avait besoin... jusqu'au jour où elle a fait des histoires et donc on a coupé les ponts. Elle nous a appelé pour nous dire qu'elle rentrait en maison de retraite. J'ai contacté l'office notarial qui me dit qu'elle doit me faire un courrier rar, je précise qu'elle est malvoyante le notaire me suggère de faire un courrier pour elle en présence de son assistante de vie et que les personnes présentes signent ce qui fera un témoin moral. On parle aussi de vider sa maison et de la procédure... Ne pouvant le faire, on lui suggère d'appeler une société pour tout vider ce qu'elle ne souhaite pas, ou de donner les choses de valeurs si elle veut faire plaisir aux gens qu'elle connaît. La facture sera à son nom comme stipulé dans le contrat. Il est écrit donc dans le courrier que la maison sera vidée à la fin du mois. Nous devons passer chez elle la veille de son départ pour faire les relevés de compteurs avec en témoin l'assistante de vie car après elle ne sera plus là et on ne veut pas lui sauter dessus le jour de son départ le tout avec conseil de l'office notarial OK pour tout le monde. On envoie le RAR à nos frais. Je reçois un appel d'une dame je ne sais pas qui c'est m'accusant de vouloir la mettre dehors, qu'elle a contacté une association pour la défendre. La dame veut garder la maison au cas où elle ne se plaîrait pas en maison de retraite, plus question de la vider, revirement de situation complet, on m'accuse de l'avoir obligé à signer ce courrier etc... On est finalement seuls au monde malgré les sommes versées au notaire et à l'agence c'est à nous de nous débrouiller... On ne sait pas comment faire... Nous sommes propriétaires mais on ne sait pas quand on aura la maison. Dans notre contrat, la rente est réévaluée quand la maison sera vide... Il est écrit que la dame à 3 mois pour nous avertir de son départ, elle nous a averti 15 jours avant... Le notaire nous dit que c'est à nous de trouver un accord... Super... Comme elle n'est plus d accord, ça va durer combien de temps ??? Alors oui, réfléchissez bien en prenant un viager... On a eu pitié de cette dame qui semblait malheureuse et qui se plaignait de vivre seule, car finalement on se trouve face à une personne aigrie et très méchante... On suit les conseils de l'office notarial et tout se retourne contre nous... On attend la prochaine étape avec angoisse. Répondre Autres discussions qui pourraient vous intéresser
Ila alors laissé les clés de son appartement à son acquéreur afin que ce dernier puisse emmener ses enfants en vacances au bord de la mer. C’est ça aussi la réalité du viager. Propos La vente en viager définition La vente d’un bien dit en viager » est l’opération par laquelle le propriétaire d’un bien en transfère la propriété à un tiers, qui devra, en contrepartie, lui verser une rente jusqu’à son décès si le viager est sur une seule tête ou jusqu’au décès de la dernière personne vivante si le viager est sur deux têtes. La vente du bien est donc conditionnée à un aléa qui est la longévité du vendeur. En effet, l’acquéreur jouira de la pleine propriété du bien lors du décès du vendeur. C’est un contrat définit par le code civil comme aléatoire », la date du décès du vendeur le crédirentier ne devant être connu ou propriété d’un bien est composée de l’usus droit d’user de la chose, du fructus droit de jouir de la chose et d’en retirer les fruits, et de l’abusus droit de disposer de la chose. Dans la vente en viager s’opère alors un démembrement de propriété l’acheteur détient l’abusus tandis que le vendeur devient usufruitier c’est le viager occupé mais il peut également le céder à l’acheteur c’est le viager libre. La vente d’un bien en viager est, contrairement à une vente classique, un contrat à exécution successive puisque la rente viagère est payable à vie. Les conditions de validité de la vente en viager sont définies par le code civil, la condition essentielle étant l’aléa de longévité du vendeur si l’acheteur a connaissance d’un élément susceptible de l’informer sur l’état de santé de son vendeur la vente peut être annulée. En outre un délai de 20 jours entre la conclusion du contrat et le décès du vendeur est essentiel pour que le contrat viager soit valide. Avantage de la vente en viager Pour le vendeur La perception d’une rente viagère jusqu’à son décès tout en conservant son logement est un compromis confortable pour assurer sa retraite. Pour l’acheteur Ce dernier bénéficie d’un prix avantageux et d’un paiement étalé du bien. Il peut par ailleurs négocier une échéance au contrat pour limiter le reste de perte lié à l’aléa du décès du vendeur. L’achat d’un bien en viager combien ça coûte ? Pour un viager occupé deux variables sont à prendre en compte le bouquet et la rente viagère. Le prix de ces données varie en fonction de l’âge du vendeur et du bien lui-même, en effet l’estimation du prix se fait en fonction de statistiques qui permettent d’évaluer le nombre d’années qu’il reste à vivre au crédirentier. Le bouquet Il correspond à 20% ou 30% de la valeur réelle du bien sur le marché, il est payé lors de la conclusion du contrat. Dans le cas d’un viager occupé il faudra décompter de la valeur du bien le montant des loyers qui serait normalement perçu pour un bien équivalent. La rente viagère Elle est calculée en fonction des tables de mortalités souvent édictées par les assureurs. A partir de ces statistiques, on calcule le coefficient diviseur qui permet d’obtenir le montant de la rente. Le principe est simple, si le vendeur suit ce tableau et décède au terme de l’espérance moyenne de vie, l’acheteur aura payé à terme le prix normal du bien immobilier comme s’il avait contracté un crédit bancaire sans intérêt. En revanche, s’il vit plus longtemps, dans ce cas, l’acheteur paiera un montant supérieur à la valeur du bien. Si, au contraire, le vendeur décède avant le terme de son espérance de vie, l’acheteur paie finalement moins que la valeur réelle du bien. Cette sous-évaluation du prix du bien peut entraîner une requalification fiscale ou une action en nullité de la part du vendeur et même de ses héritiers. Vente viagère et héritage Si un couple n’a pas d’enfant il peut être utile de recourir au viager au profit d’un membre de la famille ou d’un tiers que l’on veut faire héritier. Néanmoins cette vente ne doit pas être constitutive d’un abus de droit c’est-à-dire réalisé dans un but exclusivement fiscal qui est celui d’échapper au paiement des droits de succession. Mais la vente en viager peut également être utilisée comme outil de donation entre parents et enfants, et permet de ne pas payer de droit de donation. En revanche dans ce cadre il faut être vigilant sur deux points l’administration fiscale va vérifier que les rentes perçues par les parents ne sont pas directement versées à l’enfant et que le bien a été vendu au prix du marché ; en cas de pluralité d’enfants si la vente en viager est faite au profit d’un d’entre eux, le respect de la part héréditaire peut être remis en cause, l’accord des autres enfants pour une telle vente pourrait sécuriser l’opération. Néanmoins l’administration fiscale reste vigilante sur ce type de vente entre ascendants et descendants, le risque étant pour le fisc un abus de droit mais ne trouvera rien à dire si le bouquet et la rente correspondent à la valeur du bien. Il va également vérifier le paiement effectif réalisé par l’enfant acheteur. Il arrive aussi que des propriétaires ayant des enfants décident de vendre en viager pour ne pas se faire assister financièrement par leurs enfants. Dans ce cas la vente en viager leur permet de toucher un complément de retraite tout en conservant leur logement. Dans ce cas, les héritiers peuvent toujours intenter une action devant le juge si le prix payé était très inférieur à la valeur réelle du bien, alors assimilable à une donation déguisée. C’est pourquoi il est conseillé d’indiquer dans l’acte de vente les modalités de calcul du bouquet et de la rente. Si le vendeur a accepté de baisser son prix pour trouver un acquéreur, il faut le préciser. Vente en viager en cas de propriétaire indivis Il peut arriver parfois qu’à la mort d’un époux, les enfants et l’époux survivant partagent un immeuble en indivision. Dans ce cas de figure l’accord de tous les indivisaires est nécessaire pour vendre le bien en viager. Il est d’ailleurs possible de verser au comptant la part de la vente qui reviendrait aux enfants et de verser une rente viagère pour la part du parent indivisaire. Généralement la vente d’un logement occupé induit une décote du prix de vente qui varie en fonction de l’âge du locataire, du montant du loyer et du temps restant au bail. Il est important de savoir que le droit de préemption du locataire ne s’applique pas à ce type de vente, car ce dernier n’est pas obligé de quitter son logement.
On considère que l'âge idéal se situe entre 75 et 85 ans. Vous devez savoir que le montant de la rente viagère est corrélée à votre espérance de vie plus vous vendez vieux, plus votre rente sera élevée. A savoir l'espérance de vie moyenne est de 85 ans pour les femmes et de 79 ans pour les hommes source Commander vos diagnostiques immobilier - Trouvez vos diagnostics immobiliers - Comparez les prix - Choissisez votre diagnostiqueur - Régler en ligne - Recevez vos diagnostics sous 48h Prendre rendez-vous Autres questions en rapport Pourquoi choisir le viager ? POURQUOI ACHETER UN BIEN EN VIAGER ? Acheter en viager peut être un bon moyen pour accéder à la propriété sans avancer des fonds importants. En contrepartie, l'acheteur débirentier doit verser une rente au vendeur crédirentier. Cette rente viagère se termine le jour du décès du vendeur source Qui paye la rente d'un viager ? La rente viagère peut être versée à une ou plusieurs personnes physiques. Dans ce dernier cas, une rente est versée à chacun des vendeurs époux ou indivisaires Personne possédant, avec d'autres, des droits de même nature sur la totalité du bien source
Quelâge pour mettre en viager ? La loi n'impose pas d'âge minimum pour vendre en viager En théorie, il est tout à fait possible de vendre un bien en viager à n'importe quel âge. Mais en pratique, vous risquez d'avoir du mal à trouver un acheteur ! Et pour cause, celui-ci devrait alors vous verser une rente jusqu'à votre dernier souffle source. Commander vos diagnostiques La vente en viager peut s’éterniser des années et les vendeurs peuvent finir par perdre patience et brader leur bien pour réussir à vendre. Car les acheteurs sont souvent refroidis par le pari très aléatoire de cet investissement. Ainsi, pour faciliter la vente, nous avons découvert la société Livsty qui propose de découper en parts de viager pour mutualiser l’achat entre plusieurs investisseurs. Ainsi, des dizaines d’investisseurs peuvent investir en commun dans un bien immobilier. Donc du côté des vendeurs, c’est l’opportunité de vendre vite et bien en 3 mois grâce à la création d’une SCI regroupant les acheteurs. Et du côté des investisseurs en viager, c’est l’opportunité de pouvoir investir une somme plus raisonnable car le bien est découpé en parts et de réaliser une plus-value. La vente en viager l’intérêt du vendeur De plus en plus de personnes âgées sont intéressées pour vendre en viager et ce pour plusieurs raisons le vendeur conserve la jouissance de son bien il continue de vivre dans le bien immobilier qui lui est cher sentimentalement parlant jusqu’à son décès,dans le même temps, le vendeur en viager récupère une belle somme d’argent pour continuer de bien vivre,Livsty vend rapidement comptez 3 mois seulement grâce à la création de la SCI qui regroupe plusieurs investisseurs, contre 2 ans en moyenne en viager classique. Et pour une faible commission 5 % de la valeur décotée du bien. Si vous souhaitez vendre en viager, vous pouvez nous contacter et nous vous mettrons en relation. Investir en parts de viager ? Quèsaco ? Cette solution a de quoi séduire. Vous donnez du sens à votre épargne, en donnant des capitaux à une personne âgée qui vend son bien tout en continuant d’y vivre et qui pourra s’offrir une fin de vie plus aisée. En contrepartie, vous achetez son bien avec une décote car vous ne touchez pas de loyer, de quoi réaliser une plus forte plus-value PV à la revente. C’est du win-win. Et vous pouvez investir dès 1 000 €, idéal pour diversifier sur plusieurs biens différents. Le concept expliqué de façon plus technique Une personne âgée vend son bien en viager sans rente, avec décote. Des associés se réunissent en SCI et achètent ensemble le bien, c’est là que vous intervenez en tant qu’investisseur. La SCI est donc propriétaire et vous êtes associé de la SCI avec un certain nombre de parts, dès 1 000 € d’investissement. Le vendeur reste dans le bien, il conserve l’usufruit, donc le droit d’y habiter. La SCI est nue propriétaire. Le décès du vendeur provoque l’extinction de l’usufruit la SCI peut revendre le bien en pleine propriété. Et c’est à ce moment que vous percevez votre retour sur investissement la plus-value réalisée, en principe élevée car vous avez acheté le bien avec décote. L’intérêt fiscal de l’investisseur en parts de viager Fiscalement, cet investissement est aussi intéressant car vous n’avez pas payé d’impôt sur les loyers puisque vous n’avez pas perçu de loyer,le gain provient de la plus-value PV à la revente. Fiscalement, cette PV est calculée sur la base d’un prix d’achat sans décote alors que vous l’avez en réalité acheté bien moins cher avec décote, donc vous avez moins de PV taxable qu’en réalité. Assez parlé ! Grégoire Berger, fondateur de LIVSTY et à l’origine du concept, nous en dit plus. Interview de Grégoire Berger, fondateur de LIVSTY Qu’est-ce qui vous a donné l’idée de développer ce concept ? Je pense que nous avons tous vécu l’expérience un peu malheureuse de grands parents, d’oncles ou de tantes, qui une fois la retraite arrivée, ont dû faire face à une hausse de leurs dépenses santé, loisirs, aide à la famille, etc… alors que leurs revenus diminuaient fortement. Je me suis dit qu’il fallait faire quelque chose pour les aider. Dans le même temps, je voyais beaucoup d’amis désireux d’investir, notamment dans l’immobilier, sans nécessairement trouver d’investissements répondant à leurs besoins. Il suffit de consulter les principaux sites d’annonces pour s’apercevoir du nombre important de biens en vente en Viager qui correspond à ce besoin des Seniors. Pourtant, peu d’entre nous osent franchir le pas de l’achat en Viager. Le secteur est marqué par de nombreux a priori, de la mauvaise publicité si j’ose dire, faite par le film Le Viager ou l’exemple de Jeanne Calment. Le risque financier associé est important et difficilement diversifiable puisqu’il nécessite de mobiliser de grosses sommes d’argent. C’est ainsi que j’ai pensé à créer Livsty, première plateforme d’investissement en viager sans rente accessible à tous, dès 1 000 euros. Pour réconcilier ces deux générations autour de l’immobilier solidaire et rentable. Votre plateforme joue le rôle d’intermédiaire entre le vendeur et les investisseurs, et monte la SCI. J’imagine qu’il y a des frais pour le vendeur et/ou l’investisseur ? Le Viager – et plus exactement le démembrement de propriété dans notre cas – est une opération immobilière sécurisée par acte notarié. Chaque projet comprend donc des droits de mutation qui ont l’avantage d’être calculés sur une valeur décotée du bien immobilier. Quant à Livsty, notre rémunération est de 5 % TTC de la valeur décotée du bien. C’est inférieur aux commissions moyennes constatées sur le Viager, très souvent calculées sur la valeur totale du bien. En réalité, lors d’un achat en Viager classique, le bouquet la somme versée cash sert en premier lieu à rémunérer l’agent immobilier. Livsty ne perçoit aucune rémunération pendant la période d’investissement. Par contre, Livsty se chargera de la revente du bien à sa libération et percevra une commission de 3 % TTC. Combien de projets sur votre plateforme LIVSTY ? Comment trouvez-vous les vendeurs ? Quel âge ont-ils ? Aujourd’hui nous étudions plus d’une dizaine de biens. Ce sont les personnes désireuses de vendre qui s’adressent à Livsty. Il faut habituellement 2 ans en moyenne pour vendre un bien en Viager, mais nous leur proposons de le faire en 3 mois et de percevoir immédiatement le montant total de la vente. Actuellement, notre vendeur le plus jeune est âgé de 60 ans et le plus âgé de 89 ans, cela se traduit par des décotes comprises entre 20 % et 50 %. Nous sommes de plus en plus sollicités par des vendeurs qui ont entendu parler de notre solution mais nous restons très sélectifs sur les dossiers que nous acceptons. En effet, notre souhait est de pouvoir à terme aider tous les vendeurs dans leur démarche, mais aujourd’hui multiplier les projets se ferait au détriment de la qualité de notre accompagnement et de notre promesse d’une vente rapide. Nous sommes également prudents sur le type de biens sur lesquels nous travaillons. Nous voulons contenter à la fois les vendeurs et les investisseurs. Les investisseurs sont à la recherche de placements immobiliers rentables et liquides. Il faut donc pouvoir les convaincre et certains biens atypiques pourraient les effrayer et les biens top gros risqueraient d’être longs à financer. Cela ouvre plein de questions côté investisseur ! ADI Combien d’associés en moyenne par projet ? Et l’investissement moyen ? Est-il possible d’investir grâce à un crédit immobilier ? Si le financement n’est pas suffisant pour un projet d’achat, par manque d’investisseurs, que faites-vous ? Les investisseurs versent l’argent quand le financement est bouclé et ils obtiennent le statut d’associé SCI et un titre de propriété ? Il n’y a pas de règle concernant le nombre d’associés, si ce n’est qu’une seule personne ne peut pas détenir plus de 20% des parts d’une même SCI. L’investissement moyen est de 6 500 €, mais il est possible d’investir dès 1 000 €. Historiquement, les banques n’ont jamais aimé accompagner un investissement en viager classique car trop risqué. Mais les lignes bougent et les premiers retours qu’elles font sur notre solution sont bons. Nous travaillons pour pouvoir proposer prochainement aux investisseurs de la plateforme une solution de financement pour l’achat des parts dans un projet. Dans le cas où la somme ne serait pas réunie dans le délai imparti, l’ensemble des investisseurs est intégralement remboursé sans qu’aucune commission ne soit perçue. Les investisseurs doivent verser l’argent au moment où ils décident d’investir. Le montant est consigné sur le compte isolé de la SCI en cours de formation. Chaque investisseur sera donc associé et propriétaire de parts de la SCI qui est détentrice du titre de propriété du bien immobilier. Quel rendement brut ? ADI Nous comprenons que le rendement brut peut être calculé et dépend de la décote appliquée à la valeur du bien et de l’espérance de vie du vendeur. Est-ce que d’autres critères entrent en jeu, comme le dynamisme de la ville ? Quel rendement brut peut-on espérer ? Quelles sont les hypothèses retenues sur votre site quand vous affichez les rendements ? Avec frais ? Selon table de décès ? Hausse des prix immo de x% par an ? Le Viager est à la croisée de deux domaines les statistiques et l’immobilier. On retrouve donc les paramètres habituellement observés dans l’immobilier. La décote du bien correspond à la valeur économique de l’usufruit conservé par le vendeur et se calcule à partir de plusieurs critères, en particulier l’âge du vendeur et son sexe. Le dynamisme d’une ville aura un effet sur la valeur locative du bien et donc la valorisation de cet usufruit. Les éventuels projets d’amélioration d’un quartier ou la tendance des dernières années sont des éléments qui pourront rassurer les investisseurs dans son investissement en augmentant la probabilité d’une ré-appréciation de la valeur du bien. Historiquement, dans le Viager classique, les rendements observés se situent en moyenne autour de 7-8%. Pour nos projets, étant donnée notre approche moins risquée, nous attendons des rendements moyens autour de 5-6%. Dans ses projections affichées sur le site, Livsty préfère rester conservateur concernant les hypothèses de croissance des prix de l’immobilier. Les rendements affichés incluent l’ensemble des frais, hors fiscalité. La durée provient des tables de l’INSEE, il s’agit de moyennes statistiques, d’où l’intérêt de diversifier en participant à plusieurs projets. Le rendement net et la fiscalité ADI A partir de ce rendement brut, il faut calculer le rendement net. Nos lecteurs veulent savoir ce qui leur restera en poche après impôts à la revente du bien. Pouvez-vous nous expliquer la fiscalité de cet investissement ? L’investissement en viager tel que nous le proposons est intéressant fiscalement car la plus-value PV réalisée lors de la revente du bien est calculée selon une formule favorable à l’investisseur. La PV réalisée correspond à la différence entre le prix de revente du bien et le prix d’acquisition. Et le prix d’acquisition est calculé non pas sur la base de la nue-propriété prix effectivement payé, mais de la pleine propriété ! Ce mode de calcul est donc particulièrement avantageux, il minore la PV taxable. De plus, en substituant un revenu régulier comme lors d’un investissement locatif dont les loyers seraient imposés, par une capitalisation de son gain via une ré-appréciation de la valeur de ses parts, l’investisseur bénéficie des abattements fiscaux pour durée de détention. Selon la fiscalité actuelle, la PV est soumise aux prélèvements sociaux de 17,2%. Mais l’investisseur bénéficie d’un abattement de 1,65% par an à compter de la 6ème année de détention. La PV est également soumise à l’impôt sur le revenu de 19%, sujet à un abattement de 6% par an à compter de la 6ème année. Finalement, grâce aux abattements, la PV est totalement exonérée de prélèvements sociaux après 30 ans de détention, et d’impôt sur le revenu après 22 ans. La durée de détention est calculée à partir de la date d’acquisition du bien par la SCI. L’impôt et les prélèvements sociaux sont calculés au niveau de la SCI qui est chargée d’en réaliser le paiement, libératoire pour les investisseurs,. Ceux-ci devront simplement reporter sur leur déclaration d’impôts leur quote-part de la plus-value nette imposable. Exemple concret d’un projet d’investissement en parts de viager ADI Pouvez-vous nous relater un projet de A à Z ? Et avec des chiffres, pour bien comprendre concrètement. Avec l’hypothèse d’une revente selon ce que la table de décès anticipe statistiques et l’hypothèse d’un décès beaucoup plus tardif worst case scenario, type Jeanne Calment. Un vendeur nous contacte via notre site internet Nous lui répondons dans les meilleurs délais et étudions son bien ainsi que son projet dans la globalité. Après études et visites, si le projet correspond à Livsty, nous lui faisons une offre de prix. A l’acceptation de celle-ci, le vendeur nous donne mandat pour commercialiser son bien. Nous avons par exemple actuellement un bien à Nice occupé par une dame de 88 ans. Le bien est estimé libre à 234 000€ puis à 165 000€ après décote. En ajoutant les frais, le projet nécessite un financement total de 188 000€. Le projet est ainsi publié sur notre plateforme. Les personnes souhaitant investir le font via notre site. Des pièces justificatives pièce d’identité, justificatif de domicile leur seront demandées. Une fois la SCI constituée et l’acquisition effectuée, il n’y a plus d’action requise pour les investisseurs jusqu’à la fin de l’usufruit au décès du vendeur. Livsty commercialise alors le bien dans les trois mois suivant le décès de l’occupant. Le prix de vente du bien est distribué entre les différents investisseurs à hauteur de la quote-part de chacun. Livsty perçoit une commission de 3% du prix de vente au titre des frais de vente. Dans l’hypothèse d’une augmentation des prix de 1% par an hypothèse conservatrice, inférieure à l’inflation observée ces dix dernières années nous aurions les deux scénarios suivants L’INSEE nous donne une durée anticipée de 6 ans, c’est-à-dire que quelqu’un qui investit 10 000 € dans le projet recevrait 13 200€ +32% dans 6 ans hors fiscalité, soit un rendement annualisé de +4,75%.Dans le cas extrême d’un scénario du type Jeanne Calment, c’est-à-dire d’un décès de l’occupant à 122 ans, qui a moins de 0,01% de chance d’arriver, l’investisseur ayant investi 10 000€ serait remboursé 34 ans après à hauteur de 17 460€ +74% et bénéficierait d’une exemption totale de fiscalité pour durée de détention. Le rendement annualisé chute alors à 1,64%, ce qui reste malgré tout le double du rendement actuel du Livret A. Bilan est-ce intéressant d’investir en parts de viager ? Toujours curieux et à l’affut de nouvelles opportunités d’investissement, nous sommes heureux d’avoir découvert ce nouveau moyen d’investir dans l’immobilier et nous remercions Grégoire pour ses explications. Le concept est innovant et l’intérêt semble équitablement partagé entre vendeur en viager, plateforme intermédiaire et acheteurs. Cette solution d’investissement mérite d’être étudiée, au côté des autres solutions d’investissement immobilier déjà présentées sur le site. Selon nous, le profil qui peut être attiré par cet investissement Investisseur qui veut donner du sens à son épargne, sensible à la solidarité à un TMI 30% ou plus, trop imposé avec les autres solutions d’investissement un long horizon de placement le vendeur peut décéder dans 1 an, 5 ans, ou même 20 ans…vous ignorez quand le bien sera revendu. Ceci dit, les parts peuvent être revendues avant ce terme, mais LIVSTY ne garantit pas la liquidité sur le marché secondaire. Vous êtes vendeur et souhaitez vendre un bien en viager ? Livsty s’engage à vendre en 3 mois grâce à la mutualisation des investisseurs. Contactez-nous et nous vous mettrons en relation avec la société. Entant que plein propriétaire de votre bien, vous ne devez pas demander l’autorisation à vos enfants pour vendre votre maison ou votre appartement en viager. Vous n’avez en effet aucun compte à leur rendre, vous disposez de votre bien comme vous l’entendez.
Le viager est une modalité particulière de la vente, par laquelle l’acquéreur, que l’on nomme débirentier, verse le prix de façon échelonnée, pendant toute la durée de la vie du vendeur, que l’on appelle le crédirentier. Le viager est soumis aux règles usuelles de la vente. Elle fait généralement l’objet d’un avant-contrat, qui est nécessairement suivi d’un acte authentique de vente. Au-delà de ce schéma habituel, le viager comporte plusieurs contrat aléatoire La vente moyennant rente viagère comporte un aléa, lié à la durée de vie du crédirentier. En effet, l’acheteur ne sait pas, au moment de la conclusion du contrat, quel prix il acquittera au final. Si l’aléa n’est pas présent, la vente n’est pas valable. Elle pourra être annulée. Tel est le cas, notamment, selon la loi, si le crédirentier est décédé avant la signature de l’acte authentique de vente, ou encore s’il décède, dans les vingt jours qui suivent la vente, d’une maladie dont il était atteint au jour de l’acte authentique de vente. La vente est également nulle lorsque l’acheteur savait, le jour de la vente, que le vendeur était atteint d’une maladie incurable et que son décès était imminent, même si le décès est intervenu plus de vingt jours après la vente. Enfin, la vente ne comporte pas d’aléa lorsque le prix est déterminé lors de la vente, ou lorsqu’une faible partie du prix, seulement, fait l’objet d’une rente viagère. Viager libre, viager occupé La vente moyennant rente viagère peut concerner un viager libre ou un viager occupé. Lorsque le viager est libre », la pleine propriété est transmise à l’acheteur, qui peut emménager dans le bien ou le mettre en location, comme dans une vente classique ». Lorsque le viager est occupé », le vendeur reste en possession du bien. Le viager occupé recouvre deux modalités Le vendeur se réserve l’usufruit du bien. Il peut alors habiter dans le bien, ou le mettre en location, s’il ne l’occupe pas lui-même. Le vendeur bénéficie d’un droit d’usage et d’habitation ce diminutif de l’usufruit permet au vendeur, ou à d’autres personnes désignées comme crédirentier, d’occuper le bien. Mais il ne peut pas mettre le bien en location. Lorsqu’il quitte le logement, son droit s’éteint. Bien évidemment, le prix de vente d’un viager libre sera plus élevé que celui d’un viager occupé, l’acheteur pouvant immédiatement entrer en possession du bien. Le prix bouquet et rente Le prix de vente est fixé en fonction de la valeur vénale du bien, du caractère libre ou occupé du viager, et de l’âge du ou des crédirentiers. Le prix doit être réel et sérieux, comme pour toute vente. En règle générale, l’acquéreur paie une somme, appelée bouquet, à la signature de l’acte authentique de vente. Et il acquitte ensuite une rente mensuelle, semestrielle, annuelle… selon le cas. Le montant de la rente dépend tout à la fois de l’existence et du montant du bouquet, et de l’espérance de vie du ou des bénéficiaires de la rente. Ce calcul est effectué par un professionnel agent immobilier, notaire… en fonction de tables éditées par les compagnies d’assurance. La rente est versée durant toute la vie des personnes sur la tête desquelles elle est constituée c’est une rente viagère. Le prix définitif du bien bouquet + rente est donc aléatoire, puisqu’il est lié à la durée de la vie de son ou ses bénéficiaires. L’évolution du montant de la rente Le contrat de vente peut prévoir une indexation de la rente viagère. En pratique, on constate que l’indice des prix à la consommation publié par l’INSEE est souvent utilisé pour réviser la rente annuellement. La loi corrige les effets de l’écoulement du temps ainsi, une rente viagère fixe peut être majorée en fonction d’un taux qui est publié chaque année par arrêté. Cependant, la rente doit rester corrélée au prix du bien immobilier qui a été vendu le débirentier peut obtenir que cette majoration ne soit pas appliquée s’il démontre que l’augmentation aura pour effet de porter le prix du bien immobilier à un montant supérieur à sa valeur. Le crédirentier une ou plusieurs têtes La rente viagère est constituée au profit d’une ou de plusieurs personnes, on dit qu’elle est constituée sur une ou plusieurs têtes. La rente repose sur la tête du crédirentier et, s’il le souhaite, de son conjoint ou d’une ou de plusieurs autres personnes. Elle peut également être constituée au bénéfice d’une autre personne que le crédirentier. La sécurisation au bénéfice du crédirentier Le contrat de vente moyennant rente viagère peut contenir une clause résolutoire, qui permet au crédirentier d’obtenir la résolution de la vente si la rente n’est pas payée. La clause résolutoire peut soit opérer de plein droit, après une mise en demeure adressée au débirentier et qui sera restée sans effet, soit nécessiter une décision de justice, selon la façon dont elle est rédigée. La revente du bien L’acquéreur du bien, qui est également débirentier, peut souhaiter le revendre. Le crédirentier n’a pas, en théorie, à consentir à la cession du bien à un nouvel acquéreur. Mais, en pratique, l’accord du crédirentier sera sollicité. En effet, c’est le débirentier qui demeure tenu du paiement de la rente envers le crédirentier, même s’il vend le bien. Et s’il venait à ne pas verser la rente, le sous-acquéreur pourrait perdre le bien, à la demande du débirentier, qui dispose de garanties hypothèque, clause résolutoire….En pratique, l’accord et l’intervention du crédirentier sont donc nécessaires afin d’assurer la sécurité du sous-acquéreur après la vente. Article rédigé le 29 mai 2017
Appartementà vendre 67m² 3 pièces. PEZENAS (34120) Voir l'annonce. Site web. RARE, proche PEZENAS dans un agréable village de l'Hérault (34) appartement au 1er étage 86 m² de surface utile, avec 2 places de parking, dans une résidence de standing sécurisée. Voici une question essentielle de l’acheteur en viager quel âge du vendeur est-il préférable de prendre en compte pour réduire le risque d’une longévité excessive ? Le risque de longévité La caractéristique principale du viager est la durée du contrat. Celle-ci est l’inconnue de l’équation du viager. Elle est basée sur l’âge du vendeur au moment de l’achat et donne l’espérance de vie statistique du vendeur soit le nombre potentiel d’années à vivre. Ce paramètre d’achat est certes central, mais comme je l’ai déjà dit, il est primordial de concevoir votre acquisition comme un investissement. Pour cela, vous ne devez pas calculer la rentabilité de votre placement sur l’hypothèse d’un décès anticipé du vendeur par rapport à son espérance de vie statistique. Au contraire, vous devez prévoir plutôt le contraire afin d’être relativement serein financièrement s’il avérait que le vendeur joue les prolongations. Un vendeur très vieux, c’est mieux ? Il semblerait assez intuitif de considérer que plus le vendeur en viager est vieux, plus il y a de probabilité qu’il décède rapidement. Si l’on prend un vendeur âgé de 89 ans alors notre intuition nous laisse à penser qu’il serait judicieux d’investir dans le viager de cette personne. Toutefois, si l’on considère l’espérance de vie des Français en 2020 selon l’Insee elle s’établit à 85,3 ans pour les femmes et à 79,2 ans pour les hommes. Si l’on reprend notre hypothèse de départ, un âge de 89 ans, on s’aperçoit que la femme et l’homme dépasse respectivement de 4 et 10 ans l’espérance de vie moyenne. Comme on l’a vue intuitivement, on pourrait penser que le décès se rapproche, mais autant cela peut vouloir dire que ce vendeur est “hors moyenne” puisqu’il dépasse largement pour l’homme l’espérance de vie statistique. Autrement dit, et comme les viagéristes le disent, il y a plus de probabilités de trouver un futur centenaire dans les vendeurs âgés de plus de 85 ans que dans les plus jeunes. Enfin, il faut considérer que si le vendeur vend en viager, c’est qu’il est relativement confiant sur son état de santé… Un vendeur plus jeune, la solution ? Comme on vient de le voir, il ne faut pas présumer qu’un âge élevé d’un vendeur en viager soit un bon investissement. Doit-on pour autant choisir un vendeur jeune pour l’achat d’un viager ? Avant toute chose, je vous rappelle qu’il est indispensable d’avoir une génération d’écart entre l’âge du vendeur et de l’acheteur. Ceci, afin que ce dernier puisse profiter pleinement de son acquisition en viager. Donc toujours tabler sur 15 à 20 ans ou plus d’écart entre les 2 parties du contrat viager. Le principal avantage de choisir un vendeur jeune est que le viager est beaucoup plus abordable. Ainsi, le bouquet l’apport et la rente sont beaucoup plus abordables pour un vendeur relativement jeune. Cela tient au calcul du viager qui prend en compte l’âge du vendeur et du nombre d’années d’espérance de vie au moment de la vente. Ce qu’il faut retenir L’acquéreur d’un viager doit tenir compte d’une variable centrale dans son acquisition l’âge du vendeur. Toutefois, l’âge du vendeur agît fortement sur les conditions d’accès au viager par l’acheteur. Ainsi, ce dernier doit choisir son viager en fonction de ses ressources et de sa capacité à amortir une durée de vie du vendeur plus longue que la statistique. Recevez 21 raisons d'investir dans un viager hi2o9.
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